Налоги на недвижимость на Кипре

ПОШЛИНА ЗА ПЕРЕДАЧУ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ (разовый платеж, вносится покупателем)

Пошлина взимается Департаментом земельных ресурсов и геодезии для передачи права собственности покупателю.

Ставки:

Примечания:

• Пошлина за передачу права собственности не взимается с недвижимости, облагаемой НДС
• В течение значительного периода пошлина взимается в уменьшенном на 50% размере
• В случае приобретения нескольких объектов пошлина взимается отдельно с каждой единицы.

Если закупочная цена значительно ниже рыночной стоимости, Департамент земельных ресурсов и геодезии может установить сбор за передачу права собственности на основании собственной оценки рыночной стоимости.

Пример расчета:

→Цена недвижимости: 500 000 евро (не облагается НДС)

→Изначальный размер пошлины: 85 000 x 3% + (170 000 — 85 000) x 5% + (500 000 — 170 000) x 8% = 33 200 евро

→Размер пошлины на текущий момент (на 50% меньше): 33 200 / 2 = 16 600 евро.

В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества следующими сторонами размер пошлины рассчитывается исходя из стоимости объекта по состоянию на 1 января 2013 года по следующим ставкам:

• детям от родителей 0%
• между супругами 0,1%
• между родственниками третьей степени родства 0,1%.

Освобождение от уплаты пошлины за передачу права собственности

Пошлина за передачу права собственности не взимается в следующих случаях:

• если передача осуществляется в рамках процесса, который можно квалифицировать как реорганизацию
• если передача осуществляется в рамках процесса, который можно квалифицировать как реструктуризацию
• если передача осуществляется в порядке процедуры банкротства, ликвидации, отчуждения кредитором заложенного недвижимого имущества
• если недвижимость облагается НДС.

2. ГЕРБОВЫЙ СБОР (разовый платеж, вносится покупателем)

При заключении соглашения по купле-продаже недвижимого имущества на Кипре (земельные участки и строения) необходимо оплатить гербовый сбор по нижеприведенным ставкам:

Максимальный размер гербового сбора — 20 000 евро за каждое соглашение.

Пример расчета:

Цена покупки: 500 000 евро при 0 = 0

170 000 евро при 0,15% = 255 евро

оставшиеся 325 000 евро при 0,20% = 650 евро

ИТОГО к оплате: 905 евро

3. НДС (налог на добавленную стоимость, разовый платеж, вносится покупателем)

Ставки:

• Стандартная ставка 19%
• Пониженная ставка 9%
• Пониженная ставка 5%
• Нулевая ставка 0%.

Стандартная ставка в размере 19% на Кипре действует в отношении всех товаров и услуг, которые подлежат обложению налогом и на которые не распространяются нулевая ставка и пониженная ставка.

С 8 июня 2012 года пониженная ставка 5% применяется к приобретению и/или строительству жилья, которое имеющие соответствующее право лица (постоянно проживающие на Кипре и/или в других государствах-членах ЕС или странах, не входящих в ЕС) будут использовать в качестве своего основного постоянного места проживания после получения заверенного подтверждения от налогового комиссара.

С первого октября 2011 года пониженная ставка 5% может применяться к покупке или строительству жилья на Кипре, если оно используется в качестве основного и постоянного места проживания собственника-выгодоприобретателя в Республике. Сокращенная ставка НДС в размере 5% применяется в отношении первых 200 метров пригодной к застройке площади объекта. В случае многодетных семей (от четырех и более детей) общая площадь жилища увеличивается на 15 квадратных метров за каждого дополнительного ребенка (более трех детей). Консультант по вопросам, связанным с НДС, поможет точнее рассчитать снижение ставки.

Пониженная ставка применяется на следующих условиях:

• недвижимость должна использоваться в качестве основного постоянного места жительства заявителя (в течение следующих десяти лет)
• заявитель ранее не приобретал другого жилья на Кипре с пониженной ставкой НДС
• заявитель — физическое лицо старше 18 лет, то есть юридические лица не могут претендовать на это снижение ставки НДС.

Распространение сниженной ставки на граждан третьих государств:

Сокращенная ставка НДС в размере 5% может также применяться в отношении строительства жилых объектов для граждан третьих государств (в частности, Российской Федерации, США, Китая), если данная недвижимость будет использоваться заявителем в качестве его/ее основного и постоянного места жительства в Республике.

Как рассчитать НДС:

S=внутренняя площадь + кладовая + парковка

НДС= 0,05 (5%)+0,14(14%)х(S-200):S)

Основные требования к претендующим на 5-процентное сокращение ставки НДС для граждан стран, не являющихся членами Евросоюза:

• Во время пребывания на Кипре недвижимость должна использоваться в качестве основного места проживания
• У не-граждан ЕС нет ограничения срока пребывания в Республике. То есть, ставка НДС в размере 5% может применяться даже в тех случаях, когда покупатель не из страны-члена ЕС не провел в Республике 183 дней, чтобы иметь основания считаться налоговым резидентом Республики
• Претендовать на снижение ставки в размере 5% нельзя, если недвижимость используется в инвестиционных целях, для сдачи в аренду или осуществления какой-либо иной хозяйственной (экономической) деятельности.

Процедура возврата 14% НДС:

Если разрешения на строительство еще нет, покупатель обязан оплатить НДС в полном размере 19%. Сразу после получения разрешения на строительство покупатель имеет право ходатайствовать о 14-процентном возврате НДС, предоставив в налоговые органы необходимые документы. Заявка в налоговые органы подается после сбора документов. Как правило, ответ приходит через месяц после подачи.

Если в дальнейшем эта недвижимость реализуется (продается или сдается в аренду), ранее произведенный возврат НДС должен быть возмещен государству в размере суммы, умноженной на коэффициент (10 – количество лет использования)/10.

Возврат НДС может быть аннулирован посредством выплаты возмещенной суммы государству, в результате чего в дальнейшем можно претендовать на еще один возврат НДС в отношении другого объекта недвижимости.

ВАЖНО: Чтобы претендовать на пониженную ставку НДС, покупатель не должен вступать во владение недвижимостью до получения разрешения со стороны налоговых органов.

Начисление 19% НДС на сдачу недвижимости в аренду в коммерческих целях

С 13 ноября 2017 года НДС в размере 19% применяется в отношении сдачи в аренду недвижимости налогооблагаемому лицу в целях осуществления налогооблагаемой деятельности начиная с 13 ноября 2017 года.

Сдача в наем зданий в качестве места проживания по-прежнему принадлежит к категории сделок, которые освобождены от уплаты НДС.

Применение 19% НДС в отношении незастроенной земли под застройку

Начиная с 2 января 2018 года НДС в размере 19% применяется в отношении сделок по передаче незастроенной земли под застройку. В частности, НДС применяется в отношении передачи прав собственности, передачи неделимых участков земли, передачи прав собственности в рамках соглашения о продаже или соглашения, которое конкретно оговаривает передачу прав собственности в оговоренную дату в будущем или в соответствии с соглашением об аренде с правом покупки неосвоенных земель под застройку, предназначенных для строительства одного или более зданий в ходе ведения предпринимательской деятельности.

4. НАЛОГ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ (ежегодный налог, взимается с собственника)

Налог отменен с 1 января 2017 года.

5. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ НАЛОГ (ежегодный налог, взимается с собственника)

В зависимости от размеров недвижимого имущества местные власти взимают от 85–500 евро в год за регулярные работы по уборке мусора, освещение улиц, канализационные сети и прочие виды коммунальных услуг. Пошлина за коммунальное обслуживание подлежит выплате местным муниципальным властям.

6. НАЛОГ НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА (разовый платеж, взимается с собственника)

Продавец обязан уплатить налог на прирост капитала по ставке 20% ЧИСТОЙ прибыли.

Налог не взимается со сделок о покупке, зарегистрированных в период с 16/07/2015 по 31/12/2016.

Вычет налога на прирост капитала возможен в случае следующих подтвержденных расходов:

• процент по займу на приобретение имущества
• сбор за сделку по приобретению
• гербовые сборы
• правовые издержки
• налог на недвижимое имущество
• инфляция (см. таблицу с инфляцией)
• пожизненное освобождение от налога (см. ниже)
• комиссия агентству по недвижимости (только в тех случаях, когда агентство имеет лицензию Ассоциации агентов по недвижимости Кипра)
• утвержденный прирост мощностей (капитала) и модернизация (ремонт) — c соответствующим разрешением на работы в случаях, где оно необходимо

Пример расчета:

Примечания:

• При соблюдении определенных условий земельные участки, в том числе с застройкой, приобретенные в период с 16 апреля 2015 г. до 31 декабря 2016 г., не облагаются налогом на прирост капитала при их реализации в соответствии с положениями об уклонении от уплаты налогов;
• Также при соблюдении определённых условий из налоговой базы могут быть вычтены расходы, связанные с приобретением и реализацией недвижимости, напр. затраты на погашение процентов по сопутствующим займам, комиссионные сборы, юридические услуги и т.д.
• Пожизненные льготы от уплаты налогов

Частные лица могут вычесть из облагаемого налогом прироста капитала следующие суммы в € (не распространяется на организации):

Распоряжение основным частным жильём (*): 85.430

Распоряжение сельскохозяйственными угодьями — для фермеров: 25.623

Прочие случаи распоряжения: 17.086.

(*) При подтверждении права собственности и использовании объекта как основного места проживания в течение последних 5 лет

Вышеуказанные льготы являются пожизненными и не могут превышать 85.430 евро.

ВАЖНО: Пожалуйста, имейте в виду, что приведенные выше сведения носят ориентировочный характер. Для проверки их подлинности обратитесь к специалисту. Prime Property Group не обладает квалификацией аудиторской фирмы и не гарантирует стопроцентной точности предоставляемой информации о налогах.

7. НАЛОГ НА ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА

• Резиденты, получающие доход от сдачи в аренду собственности (находящейся как на Кипре, так и за границей), обязаны выплачивать подоходный налог, вычисляемый по обычной ставке с 80% арендных платежей с вычетом налоговых льгот в размере 3% стоимости приобретения соответствующей собственности (не считая стоимости земельного участка) и процентов по займам на приобретение собственности.

Неналоговые резиденты Кипра выплачивают налоги только на арендный доход, поступающий от сдачи в аренду недвижимой собственности, расположенной на Кипре.

Валовый арендный доход также облагается Специальным взносом на нужды обороны в размере 3% от суммы валового арендного дохода, сокращенного на 25%.

Арендный доход неналоговых резидентов и/или налоговых резидентов, не проживающих на Кипре, не облагается Специальным взносом на нужды обороны.

ВАЖНО: Пожалуйста, имейте в виду, что приведенные выше сведения носят ориентировочный характер. Для проверки их подлинности обратитесь к специалисту. Prime Property Group не обладает квалификацией аудиторской фирмы и не гарантирует стопроцентной точности предоставляемой информации о налогах.

8. ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ, НАЛОГ НА ДИВИДЕНДЫ И ДРУГИЕ НАЛОГИ

• Ставки Подоходного налога следующие:

• Дивиденды, получаемые налоговыми резидентами Кипра, освобождены от подоходного налога, но облагаются специальным взносом на нужды обороны по ставке 17%.

Дивиденды, получаемые налоговыми резидентами, не проживающими на Кипре, освобождены и от специального взноса на нужды обороны.

• Доход по процентам, как правило, освобождается от подоходного налога, но облагается специальным взносом на нужды обороны по ставке 30%. Однако любые проценты, получаемые в ходе обычной коммерческой деятельности, в том числе тесно связанные с осуществлением коммерческой деятельности, считаются коммерческой прибылью и облагаются подоходным налогом по обычным ставкам, описанным выше.
• Доход по процентам, получаемый налоговыми резидентами, не проживающими на Кипре, освобождается и от специального взноса на нужды обороны.
• Пенсионные пособия облагаются подоходным налогом по обычным ставкам, описанным выше. Однако заграничные пенсионные пособия могут облагаться налогом по единой ставке 5%, если сумма пособия превышает 3 420 евро.

Из налогооблагаемого дохода вычитаются следующие выплаты:

• Членство в профсоюзных и профессиональных организациях
• Пожертвования утвержденным благотворительным организациям (до 300 евро без документальных подтверждений)
• Личная скидка с подоходного налога предоставляется в случае следующих выплат:
• взносы в Фонд социального страхования
• Страхование жизни (не более 7% страховой суммы)
• Взносы в утвержденные резервные и пенсионные фонды
• Взносы в утвержденные медицинские и иные фонды (с ограничением в 1,5% от суммы компенсации в соответствии с директивой от 20/07/15)

9. КРАТКАЯ СПРАВКА ПО НАЛОГОВОЙ РЕЗИДЕНЦИИ

 

Частные лица

Описание основных положений Кипрского подоходного налога и Специального Взноса на нужды обороны

• Физическое лицо является налоговым резидентом Кипра, если он/она проводит на Кипре в общей сложности более 183 дней в рамках одного налогового года (налоговый год равняется календарному).

Правило 183 и 60 дней

Личные скидки с подоходного налога не могут превышать 1/6 налогооблагаемого дохода до вычета следующих скидок.

• Налоговые скидки с общей суммы подоходного налога для резидентов Кипра предоставляются в случае удержания заграницей налогов на занятость или доход, арендный доход, дивиденды и процентный доход.
• Налог на увеличение рыночной стоимости капитала по ставке 20% выплачивается с доходов от распоряжения недвижимым имуществом (земельные участки и здания), расположенной на Кипре, включая акции компаний, не зарегистрированных на признанной фондовой бирже, прямо или косвенно владеющих недвижимым имуществом, расположенным на Кипре.

ВАЖНО: Пожалуйста, имейте в виду, что приведенные выше сведения носят ориентировочный характер. Для проверки их подлинности обратитесь к специалисту. Prime Property Group не обладает квалификацией аудиторской фирмы и не гарантирует стопроцентной точности предоставляемой информации о налогах.

Начиная с 2017 налогового года, частное лицо может являться налоговым резидентом Кипра, даже проводя менее 183 дней на Кипре, при условии соответствия всем требованиям, перечисленным ниже, в течение одного налогового года (с 1 января до 31 декабря):

— не проводить более 183 в другой стране;

— не являться налоговым резидентом другой страны;

— проводить минимум 60 дней на Кипре;

— иметь постоянное место жительства на Кипре (на правах собственника или арендатора);

— заниматься коммерческой деятельностью на Кипре, быть трудоустроенным на Кипре или занимать должность в компании, являющейся Кипрским налоговым резидентом, в любое время в течение налогового года.

В случае прекращения трудоустройства, коммерческой деятельности или занимался указанной должности, физическое лицо теряет статус налогового резидента Кипра в течение налогового года.

• В июле 2015 в Закон о Специальном взносе на нужды обороны были внесены правки о статусе временных резидентов (не домициль).

Согласно данным правкам и новым правилам, физическое лицо, являющееся налоговым резидентом Кипра в соответствии с положениями закона о подоходном налоге (правило 183 дней), НО не проживающее в Кипрской республике постоянно, освобождается от специального взноса на нужды обороны по процентам, дивидендам и аренде.

• Если физическое лицо является налоговым резидентом Кипра, налогом облагаются его доходы, полученные как в пределах Республики, так и за рубежом.

Если физическое лицо не является налоговым резидентом Кипрской республики, налогом облагаются исключительно доходы от источников на территории республики.

ВАЖНО: Пожалуйста, имейте в виду, что приведенные выше сведения носят ориентировочный характер. Для проверки их подлинности обратитесь к специалисту. Prime Property Group не обладает квалификацией аудиторской фирмы и не гарантирует стопроцентной точности предоставляемой информации о налогах.

10. НАЛОГИ ДЛЯ КОМПАНИЙ

 

Предпринимательство в условиях кипрского налогового режима

В число преимуществ Кипрского налогового режима для корпораций входят:

• Ставка корпоративного налога 12,5%, одна из самых низких в Евросоюзе
• Освобождение от налога на доходы с дивидендов (при соблюдении определённых условий)
• Освобождение от налога на прибыль с ценных бумаг безотносительно того, являются ли прибыль и прирост капитала доходами или носят инвестиционный характер.

Согласно законодательству, ценные бумаги включают в себя акции, облигации, долговые обязательства, доли учредителя и прочие ценные бумаги, принадлежащие компаниям и прочим юридическим лицам, а также способы их реализации.

В случае отчуждения акций компанией, являющейся налоговым резидентом Кипра, налоги не начисляются при условии, что компания, чьи акции отчуждаются, не владеет прямо или косвенно недвижимым имуществом, расположенным на Кипре.

• Не облагаются налогом дивиденды и проценты, выплачиваемые неналоговым резидентам. Кроме того, не облагаются налогом лицензионные платежи, выплачиваемые с Кипра за использование объектов интеллектуальной собственности за границей.
• Компания-резидент может иметь право на вычет из налоговой базы умозрительного процента (NID) при внедрении новых акций в размере вплоть до 80% налогооблагаемого дохода, в результате чего фактическая ставка корпоративного налога может снизиться до 2,5% (при соблюдении определенных условий)
• Вычет процентов. Расходы по выплате процентной ставки, которые компания-резидент несет по приобретении долгосрочных активов, используемых для получения налогооблагаемого дохода, вычитаются из налогов.
• На Кипре не действуют правила недостаточной капитализации, также нет требований в отношении минимальной капитализации.
• Кипрский режим интеллектуальной собственности полностью соответствует международным нововведениям в отношении налогообложения дохода от интеллектуальной собственности и рекомендациям ОЭСР в рамках проекта BEPS.

Лишь 20% чистой прибыли, получаемой компанией-резидентом в ходе эксплуатации надлежащих объектов интеллектуальной собственности (при соблюдении определенных условий), облагаются корпоративным подоходным налогом по ставке 12,5%.

• Прибыль от постоянного представительства кипрской компании-резидента за границей обычно освобождается от кипрских налогов (при соблюдении определенных условий).
• Нейтральность иностранной валюты. Кипрские компании освобождаются от уплаты налогов на курсовую прибыль, за исключением курсовой прибыли, получаемой в результате операций с иностранной валютой и смежных производных.
• Широкая сеть налоговых договоров с более чем 60 странами.

Освобождение от налогообложения в одностороннем порядке. Освобождение от налогов, выплачиваемых за границей, обеспечивается в форме налоговой субсидии, если соответствующий доход облагается налогами на территории Кипра. Данная льгота предоставляется в одностороннем порядке вне зависимости от наличия налогового договора. В случае наличия действующего налогового договора, его положения применяются, если несут большую выгоду для налогоплательщика.

ВАЖНО: Пожалуйста, имейте в виду, что приведенные выше сведения носят ориентировочный характер. Для проверки их подлинности обратитесь к специалисту. Prime Property Group не обладает квалификацией аудиторской фирмы и не гарантирует стопроцентной точности предоставляемой информации о налогах.